墨尔本房产投资优势有哪些？
墨尔本的房产前两年出现横扫，是因为12年到16年房价增涨过快。而现在是机会窗口，房价低，汇率低，贷款利率低，可以入手。澳洲是移民国家，每年都有新来的移民人口流入。因此墨尔本还有人口红利。所以墨尔本房产还有上升空间。最后就是墨尔本的租金收益也比国内高。每年有5%左右的收益。最后在墨尔本适合中长期投资。不适合短线投资
想在墨尔本买房，有没有推荐的墨尔本房产中介？
好巧啊，我最近也在看墨尔本的房子，我找的是CBRE世邦魏理仕。其实我主要是看中他们的服*务比*较专*业贴心。他们会给你介绍讲中文的当地执证律师，你买完房子以后他们还会帮你把房子出租出去，非常省心。而且他们推*荐给我的那几个项目都非常高，我已经实地考察过了，不出意外的话下周就会签*约了。
1. 中介到底是谁的中介？比如我想买一个墨尔本市中心的公寓，找到一个代理中介。那么这个中介其实是楼盘开发商的中介，他首先代表的是开发商。当然，中介为了能够促成交易，会帮助客户与开发商协商一些优惠。
2. 既然他是开发商的代表，那么是不是就不可信任了？刨除没有职业道德的中介，即使他代表的是开发商或者房东，他仍然对买家有尽职责任（Due diligence）。比如对于二手房，中介的首要责任是确认授权人是不是有权出售该物业。同时，中介有义务回答买家任何他所知的可能影响买家购买行为的事实。
3. Buyers‘ agent，买房中介。如果我还是担心对方中介会骗我怎么办？那么可以找一个买方中介，这个对国内的买家可能比较陌生。他们是专门代表买方来买房的，完全代表买方利益。帮助买房做市场调查，讨价还价等。
海外地产中介是一个门槛比较低的行业，鱼龙混杂。但是这个行业门槛在门里面。不熟悉的情况下建议货比三家，但是以诚为本，不要去戏耍中介。
现在墨尔本房产市场如何？
最近很多消息说，澳洲的房价开始跌了。从17年的高点来算的话，估计已经跌去了10%左右。根据澳洲媒体的报道，这次下跌主要是由于供求关系的改变。这两年墨尔本大力新建公寓，每年新增6.1万套住宅。而且澳洲本来就是一个地广人稀的国家，他们国家人口总共也就2000多万，比上海市的人口都要少。这样的一个国家对住宅的刚需，无疑是不强的。大多数都是投资性的需求，而且这种投资性的需求，多数都是国外的买家来买的。澳洲房产之前都是中国买家投资的首选，澳洲的房产有3/4都是中国人买的。现在澳洲的房价已经下跌了一年多了，很多投资客都被套在里面，有些人说不就是下跌10%吧，跟中国北上广深的房价回调相比，那根本就不叫什么事儿。当时我也是这么认为的，但我看了汇率之后就不这么想了，澳元这几年算是大幅的贬值，目前澳元是一澳元换4.7人民币，而2011年一奥元换7.1人民币，半年时间贬值了40%，其实去澳洲买房子并非是一个很好的投资。
截至2020年4月的一年中，墨尔本房屋价值指数上涨了12％，根据CoreLogic的数据，尽管市场活动急剧下降且消费者信心严重减弱，但澳大利亚房屋价格在4月份没有出现任何实质性下降的迹象。
因疫情影响，墨尔本住宅物业的空置率已从2020年3月的1.9％上升至2.8％，失业率上升将导致到2020年的租金水平下降。鉴于消费者信***平下降和人口增长即将放缓，对住宅物业的需求在2020年剩余时间内将趋于疲软。
维多利亚州的每月的住房***总额最近降至2019年6月以来的最低水平，但首次购房者的***却在一年中增长了36％。现在，首次购房者占维多利亚州所有***额的35％，大大高于2016年的11％。
以上数据反映出墨尔本房产市场真实的现状。
最近澳洲房地产市场怎么样，墨尔本房价什么情况？
整体来说，自2017年至今，澳大利亚房地产经历了55年来最大的跌落。跌幅甚至超过了08年的全球金融危机。而墨尔本很多区域也经历了超过10%的跌幅。现在的整体房价水平大概已经跌回了15、16年的水准。这主要是由于***政策的限制导致的。
市场有起有伏
根据Domain集团最新的房价报告，墨尔本许多区的独栋物业以及单元屋都经历了不同的程度的震荡。基本上在17年中位价处于200万澳币以上的区域的跌幅都超过了10%。部分公寓热门区域也经历了不同程度的下跌。
但是有跌就有涨，也有许多区域逆势而上。主要体现在墨尔本北部的新开发区。根据Domain集团的房价报告，墨尔本北部开发新区的物业表现良好，在过去的12个月内年平均增幅超过了10%。这主要是收到维多利亚州首次置业补助以及印花税减免政策的***。多数独栋中位价在50-75万澳币的区域均有不俗的表现。
未来走势
市场尚不明朗，可以肯定的是，未来***以及澳联储仍会持续对房地产市场保持关注，宏观调控整体走势。
值得注意的是以下几点：
1. 据估，RBA有八成的可能性在6月降息，甚至在之后会继续降息一次。这主要是受到就业表现不佳，CPI不及预期的影响。
2. 由于联盟党连任，新***预计在2020年1月1日起每年为10000名首次置业者提供担保，使其能够以5%的首付无额外***保险的情况下取得按揭***
3. 澳洲审慎监管局计划取消7%下限的按揭压力测试
以上因素可能继续推动全澳价格区间在50万-75万澳币之间的地区房价，但是对于整体市场的影响可能并没有大家想象中那么强劲。
专家预测，本次墨尔本房地产低谷可能在2020年年中结束。
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